Madde 722

III. Arazideki yapılar

1. Arazi ve yapı malzemesi

a. Mülkiyet ilişkisi

Madde 722 - Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 05.07.1944, E: 1944/12, K: 1944/26:

“… Başkasının arsası üzerine diğeri kendi malzemesiyle bina inşa veya başkasının tarlasına biri kendi fidanını garsettikte arzın mütemmim cüz’ü halini alan bu muhdesatın mukadderatı, yer sahibinin bu inşa ve garsa olan muvafakat veya ademi muvafakatına göre değişir.

Bu ihdasta yer malikinin muvafakati yoksa muhdesatın akıbetini Kanunu Medeninin 648 ve 649 uncu maddeleri tâyin eder.

648 inci maddedeki (Malikin rızası olmaksızın) kaydı, malikin rızası olursa hükmün değişeceğine işaret eden ihtirazi bir kayıttır.

Bir tertip ve insicam dairesinde Kanunu Medenide bu hükümler sevkedilirken yer sahibinin muvafakatiyle vâki olan ihdaslar için 650 nci madde ile ayrı bir hüküm vaz’ına lüzum görülmüştür.

Kanunen muteber olmıyan haricî satışlarda dahi yer sahibinin inşa veya garsa muvafakati inşa ve garsiyatta bulunan kimsenin suiniyetini tasavvur etmek imkânını selbedeceğinden yer sahibinin rızasının tahakkuku halinde 650 nci maddenin tatbikinde tereddüt edilmemek icap eder.

Sarih bir rıza ve muvafakat mevcut ise bu maddenin tatbiki lüzumu ötedenberi müttefikunaleyh olup Temyiz Birinci Hukuk Dairesinin evvelki içtihatları da bu merkezde idi.

Mezkûr dairenin bu kerre tebellür eden ikinci içtihadı veçhile haricen satılan gayrimenkul üzerine müşterinin inşaat ve garsiyat hakkında sarih bir izin ve muvafakat mevcut olmayıp da bayiin satış bedelini alarak gayrimenkulu istediği gibi tasarruf etmek üzere müşteriye teslim etmesi, müşterinin tasarrufu müllâk ile tasarruf etmesine izin verilmesini ve bu itibarla tasarrufu müllâk cümlesinden olan inşaat ve garsiyata da zımnen muvafakat edilmiş olduğunu göstereceğinden yine mezkûr 650 nci maddenin tatbik iktiza eder.

Filhakika bu mevzide enfüsî olan hüsnü niyet her hâdiseye göre değişeceği cihetle şeklen gayri muteber bir akit üzerine şahsın hakkına istinat eden rıza ve muvafakat gibi bir tasarrufun neticeye müessir olarak hedim veya en az kıymetle temellük edebilme hükmünü tedbil ile kıymetlerine göre muamele yapılmasını icabettirmesi pek tabii ve zaruri olur.

Aktin şeklen tamam olmaması buna mâni olmamak lâzımgelir. Çünkü haricî bir alım ve satıma müstenit olmıyarak bir kimse diğerinin arsası üzerine malikinin sarih veya zımni rızasiyle bir bina inşa ettiği takdirde dahi Kanunu Medenide zikri geçen 650 nci maddeden başka tatbik olunacak bir madde mevcut değildir.

Alâka ve sebepsiz olarak inşaatta hüküm böyle olunca haricî bir satış alâkasiyle müterafik bir rıza ve muvafakata istinatta ise evleviyetle bu madde tatbika medar olur.

Bir gayrimenkulu badehu resmi takririni vermek üzere haricen âhara satıp parasını alarak müşteriye teslim eden ve inşaat ve garsiyatı görüp menetmiyen malikin zımni rıza ve muvafakati nazarı dikkate alınarak ve hâdiseye göre enfüzî hüsnü niyet arayarak bu maddeyi tatbik etmek lüzumu âşikârdır. Sonuç :

Tarla verip bağ ve bahçe yaptıran malikin âhar bir şahıs ile yaptığı mukavelelerde ise garsiyata muvafakat pek sarihtir. Binaenaleyh haricî satışlarda malikin müşteradan keffiyedle müşteriye tesliminde inşaat ve garsiyat için bayiin zımni muvafakati istidlâl olunabileceğinden ve bağ ve bahçe vücuda getirmek mukavelelerinde bu muvafakat sarih bulunduğundan her iki halde dahi Kanunu Medeninin 650 nci maddesinin tatbik edilebileceğine … karar verildi.” (RG.19.01.1945; S: 5909).

2-) YİBK, T: 04.03.1953, E: 1952/10, K: 1953/2:

Bkz. madde 723.

3-) YHGK, T: 10.12.2003, E: 2003/1-755, K: 2003/752:

“... T.K.M.m. 648 TMK.m.722. maddesinde …; bir kimsenin başkasının arazisine kendi inşaat malzemesi ile bina yaparsa bu yapı arsanın mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı parçası) olacağı, binanın yıkımının aşırı zarar doğurmadıkça arsa sahibinin binanın yıkılmasını isteyebileceği ve masrafın da malzeme sahibine ait olacağı açıklanmıştır.

Malzeme sahibinin başkasının toprağında yapı meydana getirmesi toprak malikinin mülkiyet hakkına elatma demektir. Böyle bir elatma ise Türk Kanunu Medenîsi’nin 618. (TMK 683) maddesine ve ayrıca aynı yasanın 648/2. (MK.m.722/2) maddesine dayanabilir. TKM.nin 648. maddesinin (MK.m.722) gayrimenkul sahibine tanıdığı hak TKM.m.618’e göre daha geniştir. TKM.m.618’e göre gayrimenkul sahibi gayrimenkulü üzerine yapılan binayı bizzat kaldırabilir. Ama bu halde gayrimenkul sahibinin kaldırma masraflarını ödemesi gerekir. Çıkan malzemeden öncelikle ödediği sökme masraflarını alma hakkına sahiptir. Ancak bu sökme sırasında malzemeye zarar vermeden özen göstererek sökmekle yükümlüdür. TKM.m.648/2 (MK.M.722/2) de ise malzeme sahibi masrafları karşılayarak yaptıklarını kaldırması gerekir. Sökme sorumluluğu da bu durumda malzeme sahibine ait olur. ...

Öncelikle mahkemenin gerekçesine konu olan davalının iyiniyetli olup olmadığı üzerinde durmakta yarar vardır.

Türk Kanunu Medenîsi 648. (MK.m.722)  maddede yapıyı yapanın iyiniyetinden bir unsur olarak söz etmemiştir. Maddede aranılan husus, arsa malikinin arazisi üzerine yapılan yapıya rıza ya da muvafakatının (onamının) olup olmadığı noktasındadır.

Eğer arsa sahibinin açık ya da örtülü rıza ya da muvafakatı varsa yapılan yapının yıktırılması ve gereçlerin sökülmesi istenemez. Taşınmaz, maliki yapıdan haberdar olmuş ya da durumun gereğine göre haberdar olması gerekiyor ise, doğruluk ve güven ilkesi (TKM.m.2) gereğince yapıyı yapanı uyarmak zorundadır. Bunu yapmazsa TKM.m.648 (MK.m.722) den yararlanamaz.

Bu bakımdan somut olaya bakıldığında; davalı dava konusu taşınmazı 16.12.1994 yılında satın almış olup, niteliği tarla olarak yazılıdır. Davalının satın aldığı kadastral çaplı taşınmazda binanın olmadığını bilmesi gerekir. Nitekim kadastro tutanaklarında da bu parsel üzerinde bina bulunmadığı belirgindir. Davalının taşınmazı satın alırken gerekli özeni göstermesi gerekir. Davalı 2 nolu parseli satın almasına rağmen öncesinden beri Hazineye ait tescil harici yerde olup daha sonra Hazine adına 4 nolu parsel olarak tescil edilen parsel üzerinde bulunan 80 m2 alan üzerine kurulu eski binayı su basmanı seviyesine kadar yıkıp 201.75 m2 alan üzerine dubleks bir bina ve binanın eklentilerini yapmaya başlamıştır. Bunun üzerine 23.2.1995 tarihinde Avanos Belediyesi Fen Memurluğunca rapor tutularak doğal sit alanına izinsiz ve ruhsatsız inşaat yapıldığı, 11.3.1995 tarihinde müze görevlilerince yerinde inceleme yapılarak tutanak tutulduğu ve inşaatın su basması seviyesinde olduğunun saptandığı, 19.6.1995 tarihinde yine müze görevlilerince düzenlenen tutanak ve raporda inşaatın platform ve dış cephesinin bitirildiği, 21.6.1995 tarihinde jandarma tarafından tutulan tutanakta inşaatın halen devam ettiği, 21.6.1995 tarihinde Belediye zabıtasınca tutulan tutanakta tadilatın tamamlandığı ve dış bahçe duvarının çekildiği, 5.12.1995 tarihinde Ağır Ceza Mahkemesince yapılan keşifte tek katlı binanın bulunduğu, 11.6.1996 tarihinde yapılan keşifte su basması seviyesine kadar eski yapı üzerine yeni yapı yapıldığı, sanık (görülmekte olan dosyada davalı) R. F. aleyhine, 23.8.1995 tarih ve 1995/64 Esas sayılı iddianame ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa göre Ağır Ceza Mahkemesinde dava açıldığı, sanığın inşaat yasağına muttali olmuş olmasına rağmen, koruma kurulundan izin almaksızın inşaatı sürdürmek suretiyle suçu sübut bulduğu anlaşılarak, mahkumiyetine karar verildiği ve kararın Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 19.2.1999 gün ve 1999/85521697 sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği anlaşılmaktadır

Anlatılan bu durum karşısında davalının Hazineye ait taşınmaz üzerine bina yaptığını bilmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır. Kaldı ki davalı 14.8.1995 tarihinde Avanos Mal Müdürlüğüne başvurarak söz konusu binanın bulunduğu araziyi almak istediğini bildirmiştir. O halde en son bu tarihte her halukarda davalının başkasının arsası üzerine bina yaptığını öğrenmiş olması gerekir. Buna rağmen tutulan tüm tutanak ve Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun aldığı 14.7.1995 gün ve 1995/242 sayılı ve daha sonra 14.4.2000 gün ve 2000/1248 sayılı, doğal sit alanı üzerindeki inşaatın durdurulup eski haline döndürülmesi ve mevcut inşaatın ivedilikle kaldırılması yönündeki kararlara rağmen davalının inşaata devam edip bitirdiği ve sonra da papaz misafirhanesi olarak kullanmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında davalının iyiniyetli olduğu ve davacı Hazinenin rıza veya muvafakat gösterdiğini ileri sürmesi gerçekçi bulunmamıştır.

Türk Kanunu Medenîsi’nin 648/2 (MK.m.722/2) de açıklanan 2. unsur ise yıkımın aşırı zarar doğurup doğurmayacağı hususudur. Aşırı zararın tayin ve tespitinde yalnız inşaat sahibinin zararını nazara almak doğru değildir. Gerçekten malzeme sahibinin başkasının arsasına yaptığı inşaat yıkılarak arsa eski hale getirileceğinden, bunun zararının yalnız malzeme sahibi için olduğu düşünülebilirse de, inşaatın yıkılmaması halinde bu inşaat arsa sahibinin mülkiyetine geçeceğinden, arsa sahibinin bundan kazanabileceği yararın da göz önünde tutulması gerekir. İnşaatın kaldırılması ile arazi malikinin elde edeceği yarara göre, bu nedenle arazide meydana gelen kıymet eksikliği daha fazla ise, inşaatın kaldırılmasının aşırı zarara yol açtığı kabul edilebilir. … inşaatın olduğu gibi kalmasında kamunun yararı olması hallerinde de, doğacak zararın aşırı zarar olduğu savunulabilir. ... Öte yandan binanın ana taşınmazın bütünlüğünü bozup bozmadığı üzerinde de durulması gerekir. Y.1. H.D. 10.11.1994 gün 1994/11683-14023.Y.1.H.D. 4.4.1995 gün 1994/12694, 1995/4809 sayılı ilamları)

Somut olayda, dava konusu taşınmaz 1. derecede Doğal Sit alanı üzerinde bulunmaktadır.

Ağır Ceza Mahkemesince yapılan keşifte dinlenen uzman bilirkişi Prof. Dr. Aykut Çınaroğlu mahkemeye sunduğu 14.12.1995 havale tarihli raporunda, yapılan inşaatın çevreye uyum sağlamadığı, konumu ile doğanın yapısına uymadığı, özellikle doğal sit alanı olarak belirlenmiş alanlar içerisinde bütün yapılaşmaların Kapadokya’ya özgü dokuyu bozduğu Kapadokya’yı ünlendiren doğal yapısı ve buna uyum sağlamadan yapılan izinsiz bu tür yapıların, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının kullanımlarını değiştirmek olduğu, açık hava müzesi olarak düşünülmesi gereken Kapodakya’nın doğal dokusunun değiştirildiği, bu yapının korunmasının Hazine bakımından herhangi bir yarar getirmeyecek olması yanında, yukarıda açıklandığı üzere bu yapının 1. derecede doğal sit alanı olan yörenin yapısını bozduğu ve yıkılmasının bu anlamda kamu yararı gereği olup, aşırı zarar doğurmayacağı sonucuna varılmıştır.

Bunun dışında davalının dayanmadığı bir husus olan zilyetlikle kazanım koşullarının oluşup oluşmadığı yönündeki bir savunmayı mahkemenin kendiliğinden kararında değerlendirmesi, davayı tarafların hazırlaması yönündeki usul hükümlerine (HUMK.m.75/1) aykırı olmuştur.

Hal böyle olunca usul ve yasaya uygun Yargıtay Özel Dairesinin bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi hatalı olmuştur. Yerel mahkemenin direnme kararının bozulması gerekir. …”

4-) Y. 1. HD, T: 15.02.2010, E: 2010/395, K: 2010/1433:

“... Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif olgular da dikkate alınmalıdır. ...”

Not: Kararın diğer kısmı için bkz. madde 723.

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

III. Arsa üzerine inşaat

1- Arsa ve levazım

a) Mülkiyet

Madde 648

Bir kimse başkasının inşaat levazımiyle kendi arsası üzerine yahut kendi levazımiyle başkasının arsası üzerine bina yapmış olsa bu levazım, arsanın mütemmim cüzü olur. Şu kadar ki levazım, malikin rızası olmaksızın alınıp kullanılmış ise kal’i fahiş bir zararı müeddi olmadıkça maliki onu kali ile istirdadını talebedebilir ve masarifi arsa sahibine ait olur. Eğer bina arsa sahibinin rızası olmaksızın levazım sahibi tarafından yapılmış ise kal’i fahiş bir zararı müeddi olmadıkça arsa sahibi kal’ini istiyebilir ve masarifi levazım sahibine ait olur.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 648 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde kaynak Kanuna uygun olarak üç fıkra hâline getirilmiş, konu ve kenar başlıklarıyla birlikte arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır.

Böylece yürürlükteki Kanunun 648 inci maddesinin birinci fıkrası İsviçre Medenî Kanununda olduğu gibi iki fıkra hâline getirilmiştir.

Yürürlükteki madde yapının, malzeme sahibi tarafından başkasının arazisi üzerine veya başkasının malzemeleriyle kendi arazisi üzerine yapılabileceğini öngörmektedir. Oysa, yapının bir üçüncü kişi tarafından başka birisine ait arazi üzerinde, başkasının malzemeleriyle yapılabileceği olasılığı da bulunmaktadır. Bu nedenle madde, tüm olasılıkları karşılayacak biçimde düzenlenmiştir.

Yürürlükteki maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesindeki “masarifi arsa sahibine ait” ifadesi yanlış olarak Medenî Kanuna geçmiş bulunduğundan, yerine “gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere” sözcükleri konulmuştur. Zira yapıyı yaptıran kimse, arazinin maliki olabileceği gibi, bir üçüncü kişi veya malzemelerin sahibi de olabilir. Bütün bu durumlarda sökme giderlerinin yapıyı yaptırana yüklenmesi gerekir. Başka bir anlatımla, malzeme sahibinin rızası olmaksızın o malzemelerle bir arazi üzerine yapı yaptıran kimse, doğrudan doğruya o arazinin maliki olabileceği gibi, bir üçüncü kişi de olabilir. İşte bu olasılıkların ikisini de kapsamak üzere “malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” denilmesi daha uygun bulunmuştur.

Not: Her ne kadar madde gerekçesinde Türk Kanunu Medenîsi’ndeki maddenin birinci fıkrasından bahsedilse de söz konusu maddenin tek fıkradan oluştuğu göz önünde tutulmalıdır

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Nurettin Gürsel; Gayrimenkul Mülkiyetine Tecavüz Ederek Kendi Levazımiyle Başkasının Arsasına veya Başkasının Levazımiyle Kendi Arsasına İnşaat Yapmak ve Komşunun Arsasına Tecavüz Eden İnşaat, Ankara, 1953.

Aytekin M. Ataay; Kendi Malzemesile Başkasının Gayrimenkulünde Haksız İnşaat, İstanbul, 1959.

Aydın Zevkliler; Taşınmaz Malikinin Yetkileri Açısından İmar Kurallarına Aykırı ve Zarar Verici İnşaat, Ankara, 1982.