Madde 723

b. Tazminat

Madde 723 - Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 14.02.1951, E: 1949/17, K: 1951/1:

Bkz. madde 724.

2-) YİBK, T: 04.03.1953, E: 1952/10, K:1953/2:

“… Davaların Emlak Kredi Bankası’nın İstanbul Şubesi tarafından açıldığı, Bankaya ait arsalara muhtelif şahıslar tarafından ev yapılmak suretiyle vaki müdahalelerin meni ve bu evlerin de yıktırılması istenildiği anlaşılmış ve 29.1.1951 tarihli daire ilâmında yalnız arsa kıymetinin bin liranın dununda olması ve bina hakkında dâvalının mukabil bir dâvası bulunmaması itibariyle dâvaya bakmak Sulh Mahkemesinin vazifesi dâhilinde sayıldığı halde 23.5.1951 tarihli ilâmda aynı mahiyetteki dâvaya bakmanın mahkemenin vazifesi dışında olduğuna karar verildiği görülmüştür.

Bu dâvalarda hem arsaya vâki müdahalenin men’i, hem de arsa üzerindeki binanın yıktırılması istenildiğine göre ikisinin kıymeti üzerinden vazifenin tâyini zaruri bulunmaktadır.

Arsa üzerindeki bina hakkında dâvalı tarafından mukabil bir dâva açılmamış olsa dahi suiniyetle yapılan binanın yıkdırılması fâhiş zararı mucib olduğu takdirde Medenî Kanunun 649 uncu maddesi hükmüne göre arsa sahibinin en az levazım kıymetini geçmeyebilecek tazminat mukabilinde binayı alması lâzım geldiğine ve mahkemece bu cihet te gözönünde bulundurulacağına göre dâvalının mukabil dâva açmamış olmasının, her iki kıymet mecmuu üzerinden vazife tâyini esasına tesiri görülmemiştir.

Binaenaleyh, açılan dâva arsaya müdahalenin meniyle beraber arsa üzerindeki binanın yıktırılması talebini ihtiva ettiği takdirde vazifenin, her ikisinin kıymeti yekûnu üzerinden tâyini gerektiğine … karar verildi”. (RG. 05.06.1953; S: 8426).

Not: Bu içtihadı birleştirme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi karşısında uygulama alanı kalmamıştır.

3-) YHGK, T: 29.09.2007, E: 2007/1-610, K: 2007/620:

“… Davacı, dava konusu taşınmaza haksız şekilde elatıldığını ileri sürerek, bu elatmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı-karşı davacı, söz konusu müdahalenin davacının muvafakatı ile yapıldığını, bu nedenle haksız bir elatmanın söz konusu olmadığını beyanla; asıl davanın reddine karar verilmesine, karşı dava olarak ise; dava konusu yapıları iyiniyetle yaptığını ileri sürerek Türk Kanunu Medenisinin 650. ve 651. maddeleri gereğince adına temliken tesciline, olmadığı takdirde yapılan malzeme ve işçilik bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. …

Uyuşmazlık; davalı yararına Türk Kanunu Medenisinin 649. (Türk Medeni Kanununun 723/3 maddesi) uyarınca en az malzeme değerinin ödenmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Gerek Türk Kanunu Medenisi’nin 649. maddesi, gerekse Medeni Kanunu’nun tazminat kenar başlıklı 723. maddesi benzer şekilde; “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. …

Yine Türk Medeni Kanunu’nun 995/2. maddesi ise; “iyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.” hükmünü amirdir.

Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; “ekli krokide (F) harfi ile gösterilen binada davalının tadilat ve iyileştirme yaptığı, davalının çatıyı takviye ederek çatı örtüsü dahil tüm ince inşaat işlerini hemen hemen yenilediği, burada kullanılan malzemelerin en az malzeme değerinin işçilik hariç 26.402.910.938 TL olduğu ve binada yapılan tadilat ve iyileştirmenin yapının değerini artıran faydalı masraflar olduğu” ifade edilmiştir.

Somut olayda, davacı davalı tarafından yapılan yapıların yıkılmasını ve kaldırılmasını talep etmemiştir. Bu durumda, istikrarlı Yargıtay uygulaması ve Türk Medeni Kanunu’nun açık hükmü gereğince, malzeme sahibinin iyi ya da kötüniyetinin hükmedilecek tazminatın belirlenmesinde rolü bulunduğu, eğer malzeme sahibi kötüniyetli ise hükmedilecek tazminat bedelinin malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmemesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Aynı hususlar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.01.1963 gün ve 1963/4-1-1; 01.02.1969 gün ve 1966/4-6321-84; 23.11.1968 gün ve 1966/4-519-770 sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

Hal böyle olunca, iyiniyetli olmayan malzeme maliki lehine en az malzeme bedeli adı altında bir tazminata hükmedilmesi gerektiği yönündeki direnme hükmü yerinde ise de, hükmedilen tazminatın miktarı ve faiz başlangıcı yönünden davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Dairesi’ne gönderilmesi gerekir. …”

4-) Y. 1. HD, T: 15.02.2010, E: 2010/395, K: 2010/1433:

“... Davacı, elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğiyle eldeki davayı açmıştır.

Bilindiği üzere; arzın mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) oldukları anlaşılan muhtesatların, zeminin mülkiyetine tabi olmaları sebebiyle (T.M.K.684. madde) yıkım istekli davalarda, davanın binanın ana nüvesinin üzerinde bulunduğu taşınmazın tüm maliklerine yöneltilmesi zorunludur.

O halde, 364 parsel sayılı taşınmazın tüm maliklerine husumet tevcih edilmesi, taraf teşkilinin sağlanması, ondan sonra işin esasının incelenmesi gerekmektedir.

Öte yandan, davalının savunma yolu ile getirdiği temliken tescil istemi de, mahkemece, usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığından sözedilerek reddedilmiştir. Oysa ki, Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde öngörülen “haksız” inşaattan kaynaklanan temliken tescil isteğinin savunma yoluyla dinlenilmesine olanak yoksa da, Türk Medeni Kanununun 725. maddesi gereğince taşkın inşaat sebebiyle temliken tescil isteğinin ayrı bir davaya konu edilebileceği gibi, taşınmaz maliki tarafından açılan elatmanın önlenmesi davasında savunma yolu ile de istenilmesine yasal bir mani bulunmamaktadır. Esasen, uygulama ve bilimsel görüşlerde aynı yöndedir.

Hemen belirtilmelidir ki, başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684. ve 718. maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724 maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.

Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve (Medeni Kanunun 724 maddesine göre), “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir.”Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını; ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin 14.2.1951 tarih 17/1 Sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarak ta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.

Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne varki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgularda dikkate alınmalıdır.

Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemiyeceği, aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 04.03.1953 tarih 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar sebebiyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre, haklı (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım istemi reddedilmelidir. Maddedeki (muhik tazminat) sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

O halde, yukarda belirtilen ilkeler çerçevesinde tarafların iddia ve savunmaları gereğince delillerinin toplanılması, hükme elverişli olacak nitelikte araştırma ve soruşturmanın yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, usulüne uygun temliken tescil davası açılmadığından sözedilerek talebin reddedilmiş olması doğru değildir. ...”

Not: Karar için ayrıca bkz. madde 722.

5-) Y. 14. HD, T: 17.04.2008, E: 2008/4568, K: 2008/5275:

“... Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir. Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir... Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. ...”

6-) Y. 14. HD, T: 11.02.2008, E: 2008/763, K: 2008/1483:

“... Burada öncelikle belirtilmelidir ki, Türk Medenî Kanununun 684. ve 718. maddeleri gereğince yapı üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tâbi olur. Ancak yasa koyucu, somut olaydaki taşınmazın durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medenî Kanununun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenle … miştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi başkasının arazisi üzerine kendi malzemesi ile yapı yapan kişinin ne gibi hak ve borçları olduğu yönü üzerinde durulması gerekir.

Dairemizin hükmüne uyulan bozma kararında, bütünleyici parçadan yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parça olduğu ifade edildiğinden, o yüzden mahkemece öncelikle davacının kademeli isteğine konu yaptığı bilirkişinin 30.02.2005 tarihli krokisinde ev ve ahır olarak işaretlediği (C) harfli bölümün mütemmim cüz olup olmadığı hususunda bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.

Yapılacak bu inceleme sonucunda (C) harfli yerin Türk Medenî Kanununun 684. maddesinde tanımı yapılan mütemmim cüz olduğu saptanırsa, davalı kayıt maliklerinin davacı aleyhine açtıkları Elazığ 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/8 esas sayılı dava dosyasında yapının kal’ini istediklerinden davalı arsa sahiplerinin davacı malzeme malikine muhik bir tazminat ödemeleri gerekir. Türk Medenî Kanununun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Eldeki dava konusu olayda, davacı malzeme malikinin kötü niyetli olduğu sabittir. İyiniyet veya kötüniyet ödenecek tazminatın takdirinde gözetilebilir ise de, davacı malzeme malikinin kötü niyetli olması başlı başına davacının tazminat isteminin reddini gerektirmez. Şüphesiz, muhik tazminatın tespit ve takdiri de hâkime ait bir görevdir. Ödenecek tazminat olayın özelliğine göre, malzemenin dava tarihindeki değeri de gözetilerek, malzeme sahibi kötü niyetli olduğundan arsa sahibinin malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değer itibariyle hâkimin geniş takdir yetkisiyle bulunmalıdır (Türk Medenî Kanunu m.4).

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, 402 parseldeki yapının niteliğini saptamak, şayet kısmen veya tamamen mütemmim cüz olduğu sonucuna varılırsa, gerek duyulursa bilirkişi incelemesi de yaptırılarak yukarıdaki yöntemle ve bu konudaki geniş takdir yetkisine dayanılarak davacının isteyebileceği tazminat tutarını ortaya çıkarmak ve hükmetmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır.

Bütün bu yönler bir yana bırakılarak, davacının ikinci kademedeki istemlerinin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

b) Tazminat

Madde 649

Ebniye kalolunmadığı takdirde arsa sahibi inşaat levazımına mukabil muhik bir tazminat vermeğe mecburdur. Arsa sahibi inşaatı sui niyetle yapmış ise diğer tarafın bütün zararını tazmin ile mahkûm edilebilir.

Eğer bina levazım sahibi tarafından sui niyetle yapılmış ise arsa sahibinin levazım için vereceği tazminat levazımın en az kıymetini geçmiyebilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 649 uncu maddesini karşılamaktadır.

Madde İsviçre Medenî Kanununun 672 nci maddesine uygun olarak birinci fıkra iki fıkra hâline getirilmek suretiyle üç fıkra hâlinde kaleme alınmıştır. Hüküm değişikliği yoktur.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu: