Madde 718

İkinci Ayırım ¹

Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları

A. Taşınmaz mülkiyetinin içeriği 

I. Kapsam

Madde 718 - Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.

Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

I-) Yargı Kararları:

1-) Y. 7. HD, T: 08.11.2010, E: 2009/7045, K: 2010/6459:

“… Kadastro sırasında 138 ada 36 parsel sayılı 11.246,13 m2 yüzölçümündeki taşınmaz kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak davalı H. Y. adına tespit edilmiştir. Davacı M.Ş., N.Ç., A. K. ve M. Ç. 138 ada 36 parsel sayılı taşınmazın içindeki su kaynağının yarısının kullanımlarında olduğunun tespiti istemiyle dava açmıştır. Mahkemece davanın kabulüne, 138 ada 36 parsel sayılı taşınmazın uzman bilirkişi Ö. O. U. tarafından düzenlenen 2.4.2009 havale tarihli rapor ve eki haritada mavi renkle işaretli su kaynağının yarısının davacı M.Ş., N.Ç., A. K. ve M. Ç. tarafından kullanıldığının tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı H. Y. tarafından temyiz edilmiştir. ...

Öğretide ve uygulamada kararlılık kazanan yerleşik görüşe göre, bir taşınmaza malik olan gerçek ya da tüzel kişinin, o taşınmazın altında bulunan kaynaklara da malik olacağı yasanın özü ve sözünden anlaşılmaktadır.

Bir taşınmazdaki su kaynağından malik dışındaki kişilerin yaralanabilmesi için, su kaynağının kadim olması, suyun kaynadığı taşınmazın sınırları içinde kalmayacak derecede büyük olması ve malik dışındaki kişilerin de kadimden beri bu su kaynağından yararlanmasına bağlıdır.

O halde sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için öncelikle tutanak tespit bilirkişilerin(in) tümü, keşif mahallinde dinlenen yerel bilirkişiler, tanıklar, uzman fen bilirkişi ve uzman jeolog bilirkişi hazır olduğu halde taşınmaz başında yeniden keşif yapılmalı, 138 ada 36 parsel sayılı taşınmazın uzman bilirkişi rapor ve eki haritasında dava konusu mavi renkle işaretli su kaynağının kadim olup olmadığı, davacıların davaya konu su kaynağından 1/2 oranında kadim yararlanma haklarının bulunup bulunmadığı yerel bilirkişi, tespit bilirkişi ve tanıklardan ayrı ayrı olaylara dayalı bilgiler alınmalı, hükme dayanak yapılan keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve tanık sözleri ile tutanak tespit bilirkişilerinin beyanları arasındaki aykırılık giderilmelidir. Suyun debisi sağlıklı belirlenmeli, bu nedenle bölgede mevsimin en kurak gün ya da günleriyle en yağışlı gün ya da günleri merciinden sorulup belirlenerek taşınmaz başında belirlenen günlerde ayrı ayrı “debi” belirlenmesi için uzman jeolog bilirkişiden yararlanılmalı, uzman jeolog bilirkişiden su kaynağının çıktığı taşınmazın sınırları içinde kalmayacak derecede büyük olup olmadığı, davaya konu su kaynağının 1/2 oranında davacılara ait hangi taşınmazlar(l)a ne şekilde bağlantısının bulunduğu sorulup saptanmalı, bu konularda ayrıntılı gerekçeli rapor alınmalı, uzman fen bilirkişiden dava konusu su kaynağının bulunduğu taşınmaz ve davacılara ait taşınmazlar … ile sulama şeklini gösterir ayrıntılı gerekçeli rapor alınmalı, bundan sonra toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir.”

2-) Y. 14. HD, T: 02.11.2010, E: 2010/10571, K: 2010/11909:

“... Türk Medeni Kanunu’nun 718. maddesi uyarınca arazi üzerindeki mülkiyet hakkı yapıları, bitkileri ve kaynakları da kapsar. Kısaca, tapuda kayıtlı bir taşınmazın maliki kimse kural olarak üzerindeki yapılar da ona aittir. İstisnalar dışında araziyi ayrı, üzerindeki yapıyı ayrı düşünme olanağı yoktur. Şayet iddia edildiği gibi yapıdaki bir bağımsız bölüm üçüncü kişinin katkılarıyla meydana getirilmişse, bu durum katkıda bulunana mülkiyet hakkını isteme yetkisini vermez. Ancak, kanıtlandığı oranda alacak talep edilebilir. ...”

3-) Y. 1. HD, T: 05.03.2009, E: 2009/1430, K: 2009/2785:

“... Davalının taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, ancak taşınmazı maden istihracı suretiyle kullandığı anlaşılmaktadır.

Davacı, taşınmazdaki toprağın boşaltılması nedeniyle doğal ve fiziki yapısının bozulduğunu, ekim ve dikime elverişliliğinin ortadan kalkması sebebiyle de, taşınmazı kullanamadığını belirterek davalının taşınmaza el atmasının önlenmesini, uğradığı zararın tazminini ve taşınmazın eski hale getirilmesini ileri sürmek suretiyle eldeki davayı açmıştır.

Davalı şirket, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı Maden Dairesi Başkanlığı’ndan alınan 07.04.2004 tarihli ruhsata dayanarak maden istihraç ettiğini, davacının da paydaşı olduğu taşınmazın ruhsat sahaları dışında kaldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Gerçekten de, davalı şirketin Anayasanın 168. maddesi delaletiyle 3213 sayılı Maden Yasası hükümleri uyarınca maden arama ve işletme ruhsatına sahip olduğu ve yine davacıların paydaşı bulunduğu 8100 m2 yüzölçümündeki çekişmeli 5406 sayılı parselin 1500 m2’lik kısmında maden olduğu, aynı yasanın 2. maddesiyle kabul edilen “bims” ve “pomza taşı” çıkartmak suretiyle el attığı keşfen ve dosya kapsamı ile sabittir.

Bilindiği üzere; Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz mülkiyet kapsamı açıkça belirlenmiş, 718. maddesiyle dikey, 719. maddesiyle de yatay sınırları çizilmiştir. Bu sınırlar içerisinde kalan taşınmaz mülkiyetinin haksız el atmalara karşı nasıl korunacağı da söz konusu yasanın 683/2. maddesinde hükme bağlanmıştır.

Ancak, “Anayasanın Tabii Servetlerin ve Kaynakların Aranması ve İşletilmesi” başlığını taşıyan 168. maddesinde aynen; “Tabii servetler ve kaynaklar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bunların aranması ve işletilmesi hakkı Devlete aittir. Devlet, bu hakkını belli bir süre için, gerçek ve tüzel kişilere devredebilir. Hangi tabii servet ve kaynağın arama ve işletmesinin devletin gerçek ve tüzel kişilerle ortak olarak veya doğrudan gerçek ve tüzel kişiler eliyle yapılacağı, kanunun açık iznine bağlıdır. Bu durumda, gerçek ve tüzel kişilerin uyması gereken şartlar ve devletçe yapılacak gözetim, denetim usul ve esasları ve müeyyideler kanunda gösterilir” denilmek suretiyle ve 3213 sayılı Maden Kanunu’nun “Madenler Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, içinde bulundukları arzın mülkiyetine tabi değildir” hükmünü içeren 4. maddesi ile madenlerin özel mülkiyete konu olamayacağı hükme bağlanmıştır.

O halde, taşınmaz malikinin veya maliklerinin taşınmazın dikey mülkiyet kapsamında barındırdığı madenden kaynaklanan bir hakkının bulunduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Öyleyse, taşınmazın yeryüzündeki özel mülkiyete konu bölümü kullanılırken toprak altındaki madenlerin kullanılmasına engel olunmasına karşılıklı olarak hak sahiplerinin yarar ve zarar dengesinin korunmasına özen göstermelerinin mülkiyet hukuku açısından büyük önem taşıdığı tartışmasızdır. İşte bu amaçla, yasa koyucu özel bir yasa çıkarmak zorunluluğunu duymuş, maden yataklarının nasıl araştırılıp işletileceği detaylı olarak açıklanmış ve bu çalışmaların devamı sırasında arz sahibinin haklarının korunması, zararlarının karşılanması yolları gösterilmiştir.

3213 sayılı Maden Yasası’nın 46. maddesinde açıkça belirtildiği gibi maden arama çalışmasının niteliğine göre özel mülkiyete konu taşınmaz üzerinde kullanma amacına özgü olmak üzere bedeli karşılığı irtifak veya intifa hakkı kurulabilir. Maden arama çalışması, arz sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasına engel olmayacak biçimde sınırlı kalıyor veya irtifak ve intifa hakkı kurulmasını gerektirmeyecek kadar az zarar veriyorsa, aynı madde hükmü gereğince ruhsat sahibi madenci, arz sahibine adli merciilerde belirlenecek tazminatı ödemeye ve sahayı (taşınmazı) kullanabilir hale getirdikten sonra terk etmeye zorlanabilir. Ancak, maden yatağı işletme aşamasına gelmişse ve taraflar anlaşamıyorsa, yine söz konusu madde hükmüne göre kamulaştırma yoluna gidilmesi gerekmektedir. Yetkili mercilerden alınmış olsa dahi maden işletme ruhsatı hukuk devletinde kutsal olduğu kabul edilen özel mülkiyete el atma hakkını vermez.

Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde olaya bakıldığında, davalı şirketin davacıların paydaşı olduğu taşınmazda hışır madeni çıkarmak suretiyle taşınmaza haksız olarak el attığı, taşınmazın tamamen kullanılamaz hale geldiği dosya kapsamı ile sabittir.

Bu itibarla; davalının, davacıların paydaşı olduğu çekişmeli taşınmazı kullanması, niteliğini bozması şeklindeki davacıyı zararlandırıcı faaliyet ve fiilinin haklı ve geçerli bir hukuki sebebinin varlığı kabul edilemez. Bu ne(d)enle el atmanın önlenmesi isteğinin kabulü doğrudur. Davalının temyiz itirazları yerinde değildir. ...”

4-) Y. 14. HD, T: 18.12.2008, E: 2008/12727, K: 2008/15485:

“... Bilindiği gibi Türk Medenî Kanununun 684. maddesi gereğince birşeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça ise yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Yine, Türk Medenî Kanununun 718. maddesi hükmüne göre; yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi mülkiyeti kapsamına üzerindeki yapılar da girer hükmü ile de bütünleyici parça niteliğindeki yapıların arzın mülkiyetine tâbi olduğu hususu ayrıca açıklığa kavuşturulmuştur. ...”

5-) Y. 14. HD, T: 10.04.2008, E: 2008/4474, K: 2008/4964:

“... Türk Medeni Kanununun yürürlüğünden önce eski hukukumuzda taşınmaz zeminin bir kimseye üzerindeki yapıların veya dikilen şeylerin de başka bir kimseye ait olması kabul edilmiş, böylelikle ikili bir mülkiyet türü benimsenmiştir. Özellikle zeytin ağaçları için ağaçların sayısını belirtir zeytinlik tapuları oluşturulmuş, böylelikle zemine ayrı üzerindeki muhtesata ayrı tapular verilmiştir. Kısaca ifade etmek gerekirse medeni yasanın yürürlüğünden önceki dönemde ağaçlar bütünleyici parça sayılmamıştır. Bu duruma Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.05.1951 tarih ve 135-101 sayılı kararında da değinilmiş “evvelki hukukumuzda ağaçlar arzın mütemmim cüzi addedilmiş değildir. O zaman ağaçlar üzerinde teessüs eden mülkiyet bugün de devam eder” sonucuna ulaşılmıştır. Demek oluyor ki, eski yasa zamanında topraktan ayrı olarak ağaçlar üzerinde elde edilen mülkiyet hakları medeni yasanın yürürlüğünden sonra eski hukukun getirdiği haklar saklı tutulmuştur. 864 sayılı Tatbikat Kanununun 21 v.d. maddelerinde de bu konuda hükümler bulunmaktadır. Hal böyle olunca, davacının 2497 parseli üzerindeki eski kanun zamanında dikildiği bilirkişi raporuyla anlaşılan zeytin ağaçlarının muhtesat olarak kabulü mümkün değildir. Mahkemece, zeytin ağaçlarının muhtesat olarak kabul edilmek suretiyle bedeli karşılığı şerhin terkini doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

A GAYRİMENKUL MÜLKİYETİN ŞÜMULÜ

I- Umumiyetle

Madde 644

Bir arza malik olmak, onu kullanmakta faydalı olacak derecede altına ve üstüne malik olmağı tazammun eder.

Kanuni takyitler müstesna olmak üzere bu mülkiyet, yapılan ve dikilen şeyleri ve kaynakları dahi şamil olur.

III-) İkinci Bölüm İkinci Ayırımın Gerekçesi:

Yürürlükteki metinde yer alan “Gayrimenkul mülkiyetinin hükümleri” şeklindeki ayırımın başlığı, içeriğine ve kaynak Kanuna uygun olarak “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları” şeklinde değiştirilmiştir.

IV-) Madde Gerekçesi:

Madde yürürlükteki Kanunun 644 üncü maddesini karşılamaktadır. Maddenin “Gayrimenkul mülkiyetinin şümulü” şeklindeki konu başlığı, “Taşınmaz mülkiyetinin içeriği”, “Umumîyet itibariyle” şeklindeki kenar başlığı “I. Kapsam” şeklinde değiştirilmiştir.

Madde arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. Hüküm değişikliği yoktur.

Not: Her ne kadar madde gerekçesinde Türk Kanunu Medenîsi’ndeki maddenin kenar başlığının "Umumiyet itibariyle" şeklinde kaleme alınmış olduğu belirtilse de ilgili maddenin kenar başlığı "Umumiyetle" şeklindedir.

V-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu: