Madde 691

c. Önemli yönetim işleri

Madde 691 - İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.

Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 06.07.1955, E: 1955/12, K: 1955/18:

“…müşterek mülkiyete mevzu olup da ilerdenberi kiraya verilmek suretiyle idare edilen bir gayrimenkulun hissedarlarının bir veya birkaçının mecura olan ihtiyacı sebebiyle müstecir aleyhine tahliye dâvası açabilmeleri için Medeni Kanunun 624 üncü maddesinin son fıkrası gereğince müşterek mülkün yarısından fazlasına mâlik olan ve aded itibariyle de ekseriyeti teşkil eden hissedarların bu hususta reylerinin içtima etmiş bulunması lâzım ve kâfi gelmekte olduğuna … karar verildi.” (RG. 28.12.1955; S: 9192).

2-) YHGK, T: 05.11.2003, E: 2003/1-691, K: 2003/632:

“... Dosya içeriğine toplanan delillere göre davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir; reddine.

Davacıların temyizine gelince, çekişme konusu taşınmazın, davacıların da aralarında bulunduğu kişilerin paylı mülkiyetinde olduğu anlaşılmaktadır. Davalı, kiracı olduğunu savunmuşsa da; Medeni Kanunun eski 624, yeni 691. maddeleri uyarınca paylı mülkiyette geçerli bir kira sözleşmesinden söz edilebilmesi için kiralayanların taşınmazda pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması zorunludur. Oysa, somut olayda kira sözleşmesinin dava dışı Mehmet ile davalı Yaşar arasında kurulduğu görülmektedir.

Öyleyse, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Gerçekten geçersiz olarak kurulan kira ilişkisine diğer paydaşların açık ya da örtülü muvafakatları, sözleşmeyi diğer paydaşlar bakımından bağlayıcı kılar.

Ancak somut olayda böyle bir muvafakat da söz konusu değildir. Kira sözleşmesinin temel unsurlarından birisi de kira bedelidir. Kira ilişkisini kuran dava dışı paydaşa yapılan ödeme dışında kira bedelinin diğer paydaşlara ödendiği saptanmamıştır. Adı geçenin kira bedelini diğer paydaşlar adına aldığı yolundaki kabulü de kira sözleşmesinde taraf olmayan paydaşlar bakımından muvafakat anlamında kabul edilemez. …”

3-) Y. 1. HD, T: 09.03.2011, E: 2011/527, K: 2011/2697:

“… Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, 176 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 1, 2, 3 ve 4 nolu katındaki 7 nolu bağımsız bölümde paydaş olduğunu, davalının 2006 yılı Haziran ayından itibaren aralarında herhangi bir hukuki ilişki olmadan dershane faaliyetlerini sürdürdüğünü, davalı tarafın taşınmazın öteki paydaşı ile kira sözleşmesi yaptığını, söz konusu kira akdinin kendisini bağlamayacağını ileri sürüp, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiştir.

Davalı şirket, dava dışı Süheyla ile aralarındaki kira sözleşmesi uyarınca taşınmazda dershane işlettiklerini, 30.06.2012 yılına kadar bütün kira bedellerini ödediklerini belirtip, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının payını dava dışı Süheyla’ya özel eğitim kurumu olarak kullanılmak üzere kiraladığı, davalı şirketin de Süheyla’dan kiralamak suretiyle taşınmazı kullanmaya başladığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. ...

Mahkemece, taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; 7 nolu bağımsız bölümün 9/16 oranında paydaşı olan Süheyla tarafından 01.06.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile paylı mülkiyet üzere olan çekişme konusu taşınmazın dava dışı Ö... Yorum Eğitim Dershanecilik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine kiralandığı sabit olup, davalı Ö... A... Bilge Eğitim Basım Yayın İnşaat ve Ticaret Limited Şirketi ile yapılan bir kira akdinin bulunmadığı, ancak davalı şirketin taşınmazı dershane olarak kullandığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; kendisi ile kira akdi yapılan Ö... Yorum Eğitim Dershanecilik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile davalı şirket ayrı ayrı tüzel kişiliğe sahiptir. Her iki şirketin ortaklarının aynı gerçek kişiler olması şirketlerin ayrı ayrı tüzel kişilik olmalarına mani teşkil etmeyeceği gözetildiğinde davalı şirketin dava dışı şirket ile yapılan sözleşmeye göre taşınmazı kullanmasına olanak yoktur. Öte yandan, çekişme konusu taşınmaz T.M.K.’nun 688 ve takip eden maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet hükümlerine tabidir. Davacı Birol ile dava dışı Süheyla’nın taşınmazda paydaş oldukları ve dava dışı Süheyla’nın taşınmazı Ö... Yorum Eğitim Dershanecilik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine kiraya verdiği dosyadaki kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, paylı mülkiyet üzere olan bir taşınmazda geçerli bir kira akdinin varlığının kabul edilebilmesi için T.M.K.’nun 691 ve 06.05.1955 tarih ve 12/18 Sayılı İnançları Birleştirme Kararı uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunca gerçekleştirilmesi zorunludur. Oysa, Ö... Yorum Ltd. Şti. ile yapılan kira sözleşmesine paydaşlardan Süheyla iştirak etmiş, diğer paydaş davacı Birol sözleşmede yer almamıştır. Buna göre, dava dışı şirket ile yapılan sözleşme dahi geçersizdir. Kaldı ki, davalı ile geçerli bir akit yapılmadığı da açıktır. Diğer taraftan, Süheyla’nın yapmış olduğu kira akdine diğer paydaş Birol’un B.K. 38. maddesi hükmü uyarınca icazet verdiği de iddia ve ispat edilmiş değildir.

O halde, ecrimisil isteği de gözetilerek saptanacak ecrimisille birlikte davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmelerle yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. …”

4-) Y. 6. HD, T: 21.01.2010, E: 2009/9849, K: 2010/310:

“… Dava temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanunu’nun 260. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.

Kiralayan olmayan malikler tarafından açılan temerrüt nedeni ile tahliye davasının kiralanan paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanarak, elbirliği halinde mülkiyete tabi ise tüm ortakların katılımı ile açılması ve temerrüt ihtarının da aynı şekilde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak ya da tüm ortaklar tarafından birlikte keşide edilmesi gerekir.

Davacı, malik sıfatı ile kiralananın temerrüt nedeni ile tahliyesini istemektedir. Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydında davacının Pakize ile birlikte 1/2 oranında pay sahibi olduğu anlaşılmaktadır. Davacının temyize cevap dilekçesinde Pakize’nin de öldüğü ve hissesinin mirasçılarına intikal ettiği belirtilmektedir. Davacı malik sıfatı ile bu davayı açmıştır. Kira akdinin tarafı değildir. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğundan davacının tek başına akdin feshini ve kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahip değildir. TMK’nun 691. maddesi hükmüne göre davacı tahliye davasında diğer paydaşların pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması açısından muvafakatinin alınması gerekir. Ne var ki davada bu eksikliğin giderilse bile davanın dayanağı olan ihtarnamedeki eksikliğin davadan sonra tamamlanması mümkün değildir. Bu nedenle temerrüt sebebine dayanan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kiralanın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. …”

5-) Y. 1. HD, T: 04.03.2008, E: 2007/11982, K: 2008/2599:

“… davalı şirket ile diğer davalı Hayrettin arasında çekişmeli yer bakımından kira sözleşmesi yapıldığı sabittir. Davacı Fatih davalı Hayrettin ile birlikte taşınmazda paydaş olup, yapılan kira sözleşmesine katılmamış ve akitte yer almamıştır.

Bilindiği üzere; Türk Medenî Kanunu’nun 691. maddesi hükmü uyarınca paylı mülkiyet üzere olan taşınmazda geçerli bir kira aktinin bulunduğunun kabul edilebilmesi için akdin pay ve paydaş çoğunluğunca yapılması zorunludur.

Oysa, davacı kira sözleşmesine iştirak etmediğine göre. söz konusu kira aktinin davacıyı bağlamayacağı açıktır. Kaldı ki, diğer paydaşın yaptığı kira sözleşmesine icazet verdiği de kanıtlanmış değildir.

O halde, davalı şirketin davacıya karşı hukuki durumunun haksız işgalci olarak nitelendirilmesi gerekir.

Diğer taraftan, taşınmazı haksız olarak kullanan veya elinde tutan kişinin mülkiyet sahibi arsa malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden davalının sorumlu tutulacağında kuşku yoktur.

Bu sebeple, mahkemece ecrimisil isteği yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasında isabet bulunduğu söylenemez. Öte yandan, davalı şirketin yargılamanın devamı sırasında taşınmazı boşaltması sebebiyle, davacının elatmanın önlenmesi isteğinden feragat ettiği açıktır. Bahse konu feragatin HUMK’un 91 ve 95. maddelerinde öngörülen teknik nitelikteki davadan feragat niteliğinde bulunmadığı tartışmasızdır.

O halde, davanın devamı sırasında elatmanın önlenmesi isteği bakımından davanın konusuz kaldığı gözetilmek suretiyle, bu konuda karar verilmesine yer olmadığına şeklinde hüküm kurulması gerekirken, davanın reddine karar verilmiş olması ve buna bağlı olarak yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmış olması da doğru değildir.

Hal böyle olunca; belirlenecek ecrimisilin davacının mülkiyetten kaynaklanan payı oranında hüküm altına alınması ve konusuz kalan el atmanın önlenmesi isteği bakımından karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle yazılı olduğu üzere davanın reddi yönünde karar verilmiş olması doğru değildir. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi: 

2- İdari tasarruflar

Madde 624

Hilâfına mukavele olmadıkça, hissedarlar müşterek mülklerini biliştirak idare ederler.

Ekseriyet hilâfına karar vermedikçe hissedarlardan her biri, ufak tefek tamirat ile ziraat işleri gibi alelâde idarî tasarrufları icraya ehildir.

Ziraat usulünün değiştirilmesi, büyük tamirat icrası gibi daha ziyade mühim olan idari tasarruflar, müşterek mülkün yarısından fazlasına malik olan ve adet itibariyle de ekseriyeti teşkil eden hissedarların reyleri içtima etmedikçe yapılamaz.

Not: Türk Medenî Kanunu’nun 691. maddesinin 1. fıkrası, Türk Kanunu Medenîsi’nin 624. maddesinin 3. fıkrasına tekabül etmektedir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanununun 624 üncü maddesinin üçüncü fıkrasını karşılamaktadır. Maddenin düzenlenmesinde İsviçre Medenî Kanununun yeni 647b ve 647c maddelerinden yararlanılmıştır. Paylı mülkiyete konu olan şeyden yararlanma veya bu şeyin işletme usulünün değiştirilmesi adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi işler önemli yönetim işleri olarak birinci fıkraya konulmuştur.

Maddenin ikinci fıkrasında da olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri önemli işler olarak gösterilmiştir.

Üçüncü fıkrada çoğunluk sağlanamaması hâlinde, paydaşlardan her birine hâkime başvurma hakkı tanınmıştır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Türk Medenî Kanunu m.691/f.1 ve f.2 temelde İsviçre Medenî Kanunu m.647b/f.1 ile m.647d/f.1’e paraleldir. Bununla birlikte bir karşılaştırma yapma imkânı sunmak maksadıyla kaynak kanunun üç hükmünü zikretmek isabetli olacaktır: