d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Madde 692 - Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
I-) Yargı Kararları:
1-) YİBK, T: 21.06.1944, E: 1941/13- 1942/30, K: 1944/24:
Bkz. madde 688.
2-) YİBK, T: 27.11.1946, E:1943/28, K:1946/15:
Bkz. madde 690.
3-) YİBK, T: 06.07.1955, E: 1955/12, K: 1955/18:
Bkz. madde 691.
4-) Y. 1. HD, T: 10.06.2010, E: 2010/6382, K: 2010/6714:
“… Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 1 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliğinde olup davacılar murisi ve davalı S. S. Ö... U... Konut Yapı Kooperatifi arasında paylı mülkiyet üzere bulunduğu, diğer davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı olmadığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği gibi, Borçlar Yasasının 355. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindeki satış vaadi sözleşmesinin yapılabilmesi ve geçerli kabul edilmesi, taşınmazın vasfının inşaat yapılmasına elverişli olması ve tüm paydaşların iştiraki ile gerçekleştirilmesine bağlıdır.
Somut olaya gelince; davalı S. S. Ö... U... Konut Yapı Kooperatifinin 19.03.1996 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 1 parsel ve dava dışı 17 parsel sayılı taşınmazı davalı S. S. B... Yapı Kooperatifine satmayı vaat ettiği, anılan taşınmazda, ifraz yapıldıktan sonra inşaat yapılmasının da kararlaştırıldığı görülmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davacılar murisinin katılımı ya da muvafakati söz konusu olmayıp, halen taşınmazda iki bloktan oluşan binanın davalı S. S. B... Yapı Kooperatifi tarafından yapılmış olduğu görülmektedir.
Öte yandan: Türk Medeni Yasasının 692/1 maddesi: “paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır” hükmünü amirdir.
Ayrıca, davalı paydaş kooperatifin diğer davalı kooperatif ile anılan sözleşmeyi yapmakla davacıların paylı mülkiyetten kaynaklanan haklarına hukuken elatmış olduğu ve muaraza yarattığı da kuşkusuzdur.
O halde, davalı paydaş S. S. Ö... U... Konut Yapı Kooperatifi hakkındaki elatmanın önlenmesi davasının ve yukarıda açıklanan ilkelerin sonucu olarak taşınmazın diğer paydaşı olan kooperatif de davada yer aldığına göre yıkım isteğinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir. …”
5-) Y. 15. HD, T: 28.03.2008, E: 2008/672, K: 2008/1965:
“… Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarına göre dava konusu 6 nolu parselin evveliyatı davacıların murisi Hüseyin Keskinkılıç ile kardeşi Sadrettin Keskinkılıç adlarına kayıtlıdır. Davalıyla akdolunan sözleşme Hüseyin ve Sadrettin tarafından imzalanmıştır. Akit konusu taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tâbidir. Tapu kayıtları da sözleşmeden sonra akdin ifasına yönelik olarak devredilmiştir. Türk Medenî Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca müşterek bir mülkün kullanım amacının değiştirilmesi veya dava konusu olaydaki gibi bu taşınmazda inşaat yaptırmak işi aksi oybirliği ile kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların oybirliği ile verecekleri karara bağlıdır. Sözleşmenin feshi bakımından da paydaşların oybirliği şarttır. Dava, sözleşmeyi arsa sahibi sıfatıyla imzalayan Hüseyin mirasçıları tarafından açılmıştır. Davanın açılmasına diğer paydaş olan arsa sahibi Sadrettin’in muvafakati alınmamıştır. Bu nedenle mahkemece davacılara, açılan davaya karşı diğer hissedar Sadrettin’in muvafakatinin sağlanması bakımından mehil verilmesi, muvafakat alınamadığı takdirde Sadrettin aleyhinde dava açılıp bu davayla birleştirilmesi ve tüm deliller toplandıktan sonra davanın sonuçlandırılması gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.”
6-) Y. 14. HD, T: 26.06.2007, E: 2007/7560, K: 2007/8328:
“... Paylı mülkiyet birliğinde önemli yönetim işlerinde oyçokluğu (TMK m. 691), olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için ise, oybirliği ile karar alınması gerektiği belirtilmiştir (TMK m. 692). Kanun’un 693. maddesi hükmünce de paydaşlardan her biri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Paylı mülkiyete ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra somut olaydaki davalının paydaşı olduğu taşınmazı bina yapmak suretiyle kullanması ve davacıya buradan satış yapmasının paylı mülkiyet birliği açısından sonuçlarına geldiğimizde;
Az yukarıda da değindiğimiz gibi, davacının tescil istediği taşınmaz mülkiyet hakkının birden çok kişiye ait olduğu bir taşınmazdır. Davalının her ne kadar 693. maddeye göre taşınmazdan yararlanma hakkı var ise de, taşınmazın üzerine bina yapılarak tasarruf edilmesi olağan ya da önemli işlerden olmayıp, Kanun’un 692. maddesi gereğince diğer paydaşların verecekleri onaya bağlı oybirliği ile karar alınması gereken olağanüstü yönetim ve tasarruflar kapsamındadır. Hal böyle olunca da, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde kendisine satışı vaad edilen bağımsız bölümün mülkiyetinin sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacıya nakli olanaklı değildir. Mahkemece, açıklanan yönler üzerinde durulmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bozulmalıdır. …”
II-) Türk Kanunu Medenîsi:
3- Temlikî tasarruflar
Madde 625
Hissedarlardan her biri, müşterek menfaatler için diğer hissedarları temsil edebilir ve diğer hissedarların hakları ile kabili tevfik oldukça müşterek şeyden istifade eder ve onu kullanır.
Müşterek mülkü temlik etmek, onun üzerinde aynî bir hak tesis eylemek ve onun intifa tarzını değiştirmek için bu bapta bilittifak başka bir kaide kabul edilmediği takdirde bütün hissedarların muvafakati şarttır.
Not: Türk Medenî Kanunu’nun 692. maddesinin 1. fıkrası, Türk Kanunu Medenîsi’nin 625. maddesinin 2. fıkrasına tekabül etmektedir.
III-) Madde Gerekçesi:
İsviçre Medenî Kanununun 647c, 647d, 647e maddeleri “İnşaatla ilgili işlerde” üç ayrı madde hâlinde özel olarak hükümler koymuştur. Bizde inşaatla ilgili olarak ayrı üç özel madde konulmasına gerek bulunmadığı kabul edilerek yürürlükteki 625 inci maddenin bu ihtiyacı karşılayabileceği öngörülmüştür.
Madde kısmen yürürlükteki Kanunun 625 inci maddesinin ikinci fıkrasından, kısmen de İsviçre Medenî Kanununun 647 nci ve 648 inci maddelerinden yararlanılarak kaleme alınmıştır.
Maddede, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir. Bu gibi olağanüstü yönetim işleriyle tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmamış ise, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:
Bu madde için kaynak İsviçre Medenî Kanunu’nun iki hükmünü zikretmek gerekir:
1-) ZGB:
a-) c. Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende
Art. 647e
1 Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.
2 Werden solche Arbeiten mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, angeordnet, so können sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird, und die übrigen Miteigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.
b-) 6. Verfügung über die Sache
Art. 648
1 Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.
2 Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.
3 Bestehen Grundpfandrechte oder Grundlasten an Miteigentumsanteilen, so können die Miteigentümer die Sache selbst nicht mehr mit solchen Rechten belasten.
2-) CCS:
a-) c. Pour l’embellissement et la commodité
Art. 647e
1 Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires..
2 Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de frais.
b-) 6. Actes de disposition
Art. 648
1 Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres.
2 Le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard.
3 Si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits.
Not: Türk Medenî Kanunu’nun 692. maddesi, İsviçre Medenî Kanunu’nun 647e maddesinin 1. fıkrası ile 648 maddesinin 2. ve 3. fıkrasına tekabül etmektedir.