Madde 849

II. Yükün niteliği

Madde 849 - Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur.

Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.

I-) Yargı Kararları: 

1-) YİBK, T: 02.04.2004, E: 2003/1, K: 2004/1:

Bkz. madde 839.

2-) YHGK, T: 04.05.2011, E: 2011/14-187, K: 2011/284:

“… Dava, tapulu taşınmaz üzerine Vakıflar İdaresinin talebi ile sonradan konulan vakıf şerhinin silinmesi istemine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu taşınmazları satış suretiyle edindiği tarihte kayıtlar üzerinde vakıf şerhinin mevcut olmadığını, daha sonra davalı idarenin tek taraflı olarak resen vakıf şerhi koydurduğunu, kadastro tespitlerinin yaklaşık elli yıl önce yapıldığını, tutanaklarda vakfa ilişkin bir şerhin de bulunmadığını ileri sürüp taşınmazları üzerinde bulunan vakıf şerhinin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü vekili, tapu kaydına işlenen vakıf şerhinin taşınmazın geldi kayıtlarında mevcut olup, vakfın ivaz alacağının gayrimenkul mükellefiyeti niteliğinde olduğunu, 5737 sayılı yasa ile yeni düzenlemenin getirildiğini, M.K. 849. maddesine göre önceki kayıt ve belgelerden aslının vakıf taşınmaz olduğunun anlaşılması halinde vakıf şerhinin gitti kayıtlarına sonradan işaret bulunmasının yeni maliki taviz bedeli ödemekten kurtaramayacağı(nı), yeni malikin iyiniyet savunmasına da itibar edilemeyeceği(ni) cevaben bildirmiştir.

... Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasında beliren uyuşmazlık; vakıf şerhinin terkinine ilişkin eldeki davada şerhin konuluş tarihi itibariyle hak düşürücü sürenin geçtiğini kabule olanak bulunup bulunmadığı, bu tür şerhler için hak düşürücü sürenin söz konusu olup olmayacağı, noktasında toplanmaktadır.

... Vakıf şerhinin tapu sicilinden silinmesi ya da tapu siciline yazılmasına ilişkin istemleri içeren davalarda da, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde öngörülen on yıllık hak düşürücü sürenin uygulama alanı bulduğu, 02.04.2004 tarih ve Esas: 2003/1; Karar: 2004/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla kabul edilmiştir.

Ne var ki, anılan İçtihadı Birleştirme Kararından sonra 03.03.2005 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe giren, 22.02.2005 gün ve 5304 sayılı Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 11. maddesiyle 3402 sayılı Kanuna eklenen Ek madde 1’de açıkça; “…Tapu kayıtlarında icareteyn veya mukataalı olduğuna dair vakıf şerhi bulunan taşınmazlarda 12 nci maddenin 3 üncü fıkra hükümleri uygulanmaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Bilindiği üzere; kanunların zaman bakımından yürürlüğü konusundaki kural, geleceğe etkililiktir. Eş söyleyişle, kural olarak kanunlar geçmişe etkili olarak uygulanmazlar. Bu kuralın istisnalarından biri, geçmişe etkililik konusunda ilgili kanunda açık bir hükümün bulunması; başka bir ifadeyle, kanunun geçmişe etkili olarak uygulanacağına dair açık bir hükmü bizzat içermesidir.

Öğreti ve uygulamada, kamu düzeni ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile yargılama hukukunu düzenleyen kanunların da geçmişe etkili olacakları, dolayısıyla, anılan kuralın istisnaları arasında bulundukları kabul edilmektedir.

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlılık kazanmış uygulamasında, yukarda açıklanan kuraldan ve istisnalarından hareketle; 5304 sayılı Kanun’un geçmişe yürürlülük konusunda açık bir hüküm taşımaması ve belirtilen diğer istisnalardan her hangi birinin de söz konusu olmaması karşısında, 5304 sayılı Kanunun 11. maddesiyle 3402 sayılı K.na eklenen ek 1. maddenin geçmişe etkili olmayacağı kabul edilmiştir (H.G.K.’nun 14.03.2007 gün ve 2007/3-121-128; 05.12.2007 gün ve 2007/3-921-939; 06.02.2008 gün ve 2008-3-60-94 sayılı kararları ).

Hal böyle iken; 20.02.2008 gün ve 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 18. maddesinde konuyla ilgili olarak farklı bir düzenleme getirilmiş ve bu yeni düzenlemenin devam etmekte olan davaları da kapsayacak şekilde geçmişe etkili olacağı geçici 5. maddede belirtilmiştir.

Anılan Kanun’un 18. maddesi; “Tapu kayıtlarında, icareteyn ve mukataalı vakıf şerhi bulunan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde veya tasarrufundaki taşınmazlar, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında taviz bedeli alınarak serbest tasarrufa terk edilir. Ancak miri arazilerden mukataalı hayrata tahsis edilmeyenler ile aşar ve rüsumu vakfedilen taşınmazlar tavize tâbi değildir.

Taviz bedelinin hesaplanmasında; ortaklığın giderilmesi veya cebri icra yoluyla satılanlarda satış bedeli, kamulaştırmalarda ise kamulaştırma bedeli esas alınır.

Bu Kanun hükümleri gereğince taviz bedelinin tamamı vakfı adına ödenmedikçe, taşınmaz üzerindeki temliki tasarruflar tapu dairelerince tescil olunmaz.

Vakıf şerhleri ile ilgili olarak, diğer kanunlarda yer alan zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin hükümler uygulanmaz.” hükmünü amirdir.

Kanunun Geçici 5. maddesi ise;

“Vakıf şerhleri ile ilgili devam etmekte olan davalarda; diğer kanunlarda yer alan zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin hükümler bu Kanun açısından uygulanmaz.” hükmünü taşımaktadır.

Görüldüğü üzere, 20.02.2008 gün ve 5737 sayılı Vakıflar Kanunu: hem, 18. maddesiyle davaya konu uyuşmazlığın da özünü oluşturan taviz bedeli konusunda yürürlükten kaldırdığı 2762 sayılı Vakıflar Kanunu’ndakinden farklı ve yeni bir düzenleme getirmiş; hem de, vakıf şerhleri ile ilgili olarak, diğer kanunlarda yer alan zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin hükümlerin uygulanmayacağını öngörmüştür.

Dahası, geçici 5. maddeyle, bu düzenleme devam etmekte olan davalarda da uygulanacak şekilde geçmişe yürütülmüştür.

Belirtilmelidir ki; geçici 5. maddede yer alan “Vakıf şerhleri ile ilgili devam etmekte olan davalar” ifadesi, sadece vakıf şerhinin konulması veya silinmesi talebiyle açılan davaları değil; somut olayda olduğu gibi, taviz bedelinin alınmasına dayanak oluşturan vakıf şerhinin hukuka aykırı şekilde konulduğu iddiasına dayalı olarak açılmış olan ve ödenen taviz bedelinin istirdadı istemini içeren davaları da kapsamaktadır.

Somut olaya gelince;

Dosya içerisinde bulunan Kadastro tutanaklarının incelenmesinden, davaya konu taşınmazın dayanak tapu kayıtlarının bulunduğu ve bu tapu kayıtlarına istinaden malikleri adına tespit edildiği anlaşılmış, ne var ki; mahkemece, bu dayanak tapu kayıtları getirtilmemiştir.

Davalı idare, davaya konu taşınmazın geldi kayıtlarında vakıf şerhi bulunduğunu, ileri sürmektedir.

Belirtilen tüm bu yasa hükümleri ve ilkelerin ışığı altında mahkemece öncelikle; davaya konu taşınmazın kadastro sırasında tespitine esas alınan tapu kayıtları ilk tesisinden itibaren bütün intikalleri ile birlikte şahsiyet ve vakfiyet durumlarını gösterir kayıt ve öteki belgeler ilgili mercilerden getirtilmeli; Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünden ve Vakıflar Genel Müdürlüğünden kayda işaret edilmiş vakfın türü hakkında bilgi alınmalı, vakfın niteliği, davaya konu taşınmazın vakıf malı olup olmadığı araştırılmalı; ayrıca, yukarda açıklanan maddi ve yasal olgular gözetildiğinde, davalı idarenin mahkeme kararı olmaksızın ve tek taraflı irade ile vakıf şerhi koydurma yetkisi bulunmadığı da göz önüne alınarak, tüm bu hususlar birlikte değerlendirilmek suretiyle varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir.

Mahkeme açıklanan şekilde inceleme yapmaksızın; hak düşürücü sürenin geçtiğinden bahisle, eksik incelemeye dayanarak karar vermiş olmakla bu karar usul ve yasaya aykırıdır.

O halde, yukarda açıklanan değişik gerekçe ve sebeplerle direnme kararının bozulması gerekir.”

3-) Y. 6. HD, T: 25.01.2011, E: 2010/12800, K: 2011/572:

“... taviz bedeli bir gayrimenkul mükellefiyetidir. Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz yükünün (mükellefiyetinin) niteliğini düzenleyen 849. maddesinde taşınmaz malikinin değişmesi halinde yeni malikin başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olacağı belirtilmiştir. Bu nedenle taşınmaz mükellefiyeti niteliğini alan taviz bedelinden, yeni malikin sorumlu tutulması gerekir. Öte yandan 20.02.2008 tarihinde yürürlüğe giren 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 18. maddesinde taviz bedelinin paydaşlığının giderilmesi davasının sonucu satışına karar verilen taşınmazın satışından elde edilecek bedel üzerinden hesaplanacağı, taviz bedelinin tamamı vakıf adına ödenmedikçe taşınmaz üzerindeki temliki tasarrufların tapu dairelerince tescil olunmayacağının düzenlenmesi karşısında taviz bedelinin sorumlusunun yeni malik olduğu açıkça anlaşıldığından taviz bedelinden paydaşlığın giderilmesi davasının tarafları sorumlu tutulamaz. Açıklanan bu hukuki olgu gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gibi, mahkemece Vakıflar lehine taviz bedelinin tahsiline ilişkin hüküm kurulması da hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

II. Borcun mahiyeti

Madde 764

Takyit edilen gayrimenkulün maliki, değiştiği takdirde yeni malik başka bir muameleye hacet kalmaksızın, gayrimenkul mükellefiyetinin mevzuuna dahil şeylerle borçlu olur. Takyit edilen gayrimenkulün taksimi irat senetlerinde ne gibi hükümler vücude getirir ise gayrimenkul mükellefiyeti hakkında da aynı hükümler husule getirir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 764 üncü maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medeni Kanununun 792 nci maddesine uygun olarak iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Not: İsviçre Medenî Kanunu’nun 792. maddesinin 2. fıkrası 11.12.2009 tarihli Federal kanun ile 01.01.2012 itibariyle değişikliğe uğramıştır. Kaynak hükmün bu değişikliğine göre, yüklü taşınmaz bölündüğü takdirde parsellerin malikleri taşınmaz yükünün borçluları haline gelirler; taşınmaz yükünün parsellere geçirilmesine ipotekle yüklü taşınmazların bölünmesine ilişkin hükümler uygulanır.