5. Kararların bağlayıcılığı
5. Kararların bağlayıcılığı
Madde 695 - Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.
Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
I-) Yargı Kararları:
1-) Y. 1. HD, T: 29.03.2010, E: 2010/2022, K: 2010/3530:
“... Dava, paylı mülkiyet konusu bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, taşınmazın öncesinde davalı ve dava dışı M... T... arasında paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğunu, davalının payını davacıya 10.02.2005 tarihinde satış suretiyle temlik ettiği, 28.12.2005 tebliğ tarihli ihtarnameden sonra eldeki davanın açıldığı, çekişmeli bağımsız bölümün kat irtifaklı olarak tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, davalının tasarrufunun haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığını ileri sürerek eldeki davayı açmış, davalı ise dava dışı paydaşın kiracısı olduğunu savunmuştur.
Bilindiği üzere, paylı mülkiyet konusu taşınmazların kiraya verilmesi TMK’nun 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğuna bağlıdır. İki paydaşlı taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermesi durumunda, hiçbir zaman paydaş çoğunluğu sağlanamayacağından, oybirliğinin gerekli olacağı kuşkusuzdur. Kaldı ki, yapılan sözleşmeye Borçlar Kanununun 38. maddesi gereğince icazet de verilmiş değildir.
Öte yandan, ibraz edilen kira sözleşmesinin düzenlenme tarihi ile davacının pay satın aldığı tarih gözetildiğinde, 4721 sayılı TMK’nun yürürlüğe girdiği 01.01.2002 tarihinden sonraki döneme ilişkin olduğu, bu durumda aynı yasanın 695. maddesinin 1. fıkrasında, “Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.” hükmü yer almakla birlikte, aynı maddenin 2. fıkrasında “Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir” hükmü öngörülmüştür.
Eldeki davada, tapu kütüğünde bu yönde bir şerh bulunmadığı açıktır. O halde, paylaşmanın varlığı kabul edilse bile, davacıyı bağlayacağı söylenemez.
Hal böyle olunca, davanın kabulü ile belirlenecek ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması doğru değildir. …”
II-) Türk Kanunu Medenîsi:
Hükmün, Türk Kanunu Medenîsi’nde bir karşılığı bulunmamaktadır.
III-) Madde Gerekçesi:
Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm yoktur. Madde İsviçre Medenî Kanununun 647 ve 649a maddelerinden alınmıştır. Paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda yaptıkları düzenleme ve almış oldukları kararlarla mahkemece verilen kararların, sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlayacağı, bunun için taşınmazlarda, yararlanmaya, kullanmaya ve yönetime ilişkin kararların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği esası getirilmiştir.
IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:
Türk Medenî Kanunu m.695 esasen İsviçre Medenî Kanunu m.649a’ya tekabül etmektedir. Bununla birlikte madde gerekçesinde de dile getirildiği üzere hüküm kaleme alınırken İsviçre Medenî Kanunu m.647 (özellikle fıkra 1)’den de yararlanıldığı görülmektedir:
1-) ZGB:
a-) 2. Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Art. 647
1 Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und im Grundbuch anmerken lassen.
2 Nicht aufheben oder beschränken können sie die jedem Miteigentümer zustehenden Befugnisse:
1. zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden;
2. von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.
b-) 8. Eintritt des Erwerbers eines Anteils
Art. 649a
1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
2-) CCS:
a-) 2. Règlement d’utilisation et d’administration
Art. 647
1 Les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration dérogeant aux dispositions légales et le faire mentionner au registre foncier.
2 Le règlement ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copropriétaire:
1. De demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge;
2. De prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant.
b-) 8. Subrogation de l’acquéreur d’une part
Art. 649a
1 Le règlement d’utilisation et d’administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l’ayant cause d’un copropriétaire et à l’acquéreur d’un droit réel sur une part de copropriété.